Por Juan Carlos Niño Niño*

Que no le pase a usted. Ese debería ser el título de esta columna. Y sin más preámbulos, al punto concreto: algunas constructoras de afuera han invadido el Departamento con el cuento que son inversionistas, y le quieren apostar a Casanare. Pamplinas! No es cierto.

Ciertas empresas (no todas, claro está), son simplemente cazadoras de fortuna, que juegan con las expectativas económicas del Departamento, manejan una fachada de alto perfil (con página de internet y altos ejecutivos), y convocan a posibles socios (generalmente propietarios de predio de buena fe) a una elegante y costosa cena en Piedemonte o La Res, en donde los ilusionan con majestuosos edificios y locales animados en un portátil.

Estas constructoras están lejos de ser inversionistas. Su modus operandi es bastante sencillo: Primero, convencen al dueño de un predio de ceder el terreno para construir un edificio con apartamentos y locales. Segundo, elaboran los planos y tramitan la licencia de construcción (en algunos casos aplazan indefinidamente este trámite). Tercero, consiguen una fiducia para iniciar la venta de los apartamentos, y es cuando inician los problemas para el ingenuo propietario del predio, quien ha pignorado su propiedad con la ilusión de tener una participación porcentual del proyecto.

Estos cazadores de fortuna lo que buscan es vender con la fiducia más de la mitad de los apartamentos y locales, con el fin de que la entidad bancaria les desembolse los recursos necesarios para poder construir el proyecto.

En otras palabras, si no se logra vender más de la mitad de la construcción, el famoso proyecto solo existirá en el mencionado portátil de la constructora, porque estos señores no invierten un solo peso de su bolsillo para construir (a los propietarios del predios solo les queda de utilidad la costosa y elegante cena en Piedemonte o La Res).

Es decir, lo que estos señores hacen es iniciar un proyecto con los aportes económicos de los clientes, y con los recursos de un crédito que les aprueba una entidad financiera, cuando se han logrado vender más de la mitad de los apartamentos y locales, que se conoce en el mundo de la construcción como “el punto de equilibrio”, que muchas veces algunas constructoras lo alcanzan cuando pagan a nombre de otras personas la cuota inicial de varios apartamentos del proyecto (con el fin de simular a la entidad financiera que efectivamente alcanzaron el mencionado equilibrio de ventas, cuando realmente lo que han hecho son solo ventas ficticias).

Con el desembolso de los recursos del crédito, el proyecto de construcción queda hipotecado a la entidad financiera, con el alto riesgo de ser rematado posteriormente por el banco, en caso de que no se pueda vender la totalidad de los apartamentos y locales (a esto súmele si el punto de equilibrio es ficticio), lo que significa que el pobre propietario puede quedar en la mismísima calle, por el simple hecho de ceder un predio para este tipo de proyectos, sin contar el riesgo de pérdida que asumen los clientes de los apartamentos y locales.

Es cierto que el “punto de equilibrio” no es clandestino ni ilegal, que algunas constructoras hacen uso de un mecanismo totalmente válido, y que su configuración no se constituye en ningún tipo de engaño o estafa para el propietario del predio o los compradores de los apartamentos y locales del proyecto de construcción; pero sin duda el mencionado sistema se convierte en un riesgo de pérdida para desprevenidos propietarios de predios y compradores de apartamentos y locales, que muchas veces ignoran que “la tal constructora” depende al ciento por ciento de las ventas y el crédito.

Lo que Casanare necesita son constructores, empresarios, inversionistas que se metan la mano al bolsillo, que tengan el suficiente músculo financiero como para construir apartamentos, locales, edificios, urbanizaciones y centros comerciales a gran escala, que consoliden una verdadera revolución urbanística en el Departamento, y no intermediarios que se quieren lucrar con los predios y el bolsillo de los mismos casanareños, cuando se supone que “atraer inversión” significa la inyección considerable de recursos de afuera, que permita estimular la industria de la construcción, incremente la oferta de empleo y reactive el crecimiento económico del Departamento.

Finalmente, estas son algunas recomendaciones para los propietarios que se arriesguen a un acuerdo de “punto de equilibrio” con cualquier constructora: Primero, la constructora le debe pagar una mensualidad al propietario, hasta el momento de iniciar oficialmente la construcción (lucro cesante), y un arriendo en caso de utilizar el predio como “sala de ventas”. Segundo, la sala de ventas o cualquier construcción en el predio, debe quedar como mejora para el propietario, en caso de que no se llegue al “punto de equilibrio”.

Tercero, se debe establece por escrito un plazo para llegar al “punto de equibrio”, y en caso de no lograrlo se debe fijar una indemnización al propietario, teniendo en cuenta que la constructora es la encargada de la estrategia de ventas, y se supone que adelantaron previamente un estudio de mercadeo para tal fin. Cuarto, se debe buscar un mecanismo para que en caso de que no se logre la totalidad de las ventas del proyecto, el terreno no debe ser sujeto de remate o amortización de la deuda a la entidad financiera.

De todos modos, el tal “punto de equilibrio” no es lo más recomendable.

Bienvenidos a Casanare los inversionistas, no los intermediarios!

*Periodista










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